Två hus på en fastighet i Österåkers kommun användes både av privata gäster och för uthyrning via bokningstjänster på internet. Under ett enda år hyrdes byggnaderna ut vid sammanlagt 54 tillfällen, med vistelser som varade från några dagar till en vecka. Frågan blev om användningen fortfarande rymdes inom bostadsändamål eller om uthyrningen hade förändrat byggnadernas ändamål. Mark- och miljööverdomstolen har nu prövat gränsen mellan de två användningssätten.
Fastighetsägarna M.K. och E.M. hyr ut det så kallade Attefallshuset och det äldre fritidshuset på sin fastighet. Byggnaderna används också av privata gäster utan betalning, men uthyrning till utomstående sker mot ersättning och förmedlas genom bokningstjänster på internet.
Den lagliga användningen av byggnaderna fick enligt domstolarna anses vara bostadsändamål, i betydelsen komplement till varaktigt boende. Den centrala juridiska frågan var därför om uthyrningens omfattning och karaktär innebar att husen i stället hade tagits i anspråk för tillfällig vistelse. Tillfällig vistelse omfattar exempelvis hotell, pensionat och camping. Skillnaden var avgörande eftersom plan- och bygglagen, PBL 9:2, i den lydelse som gällde före den 1 december 2025 krävde bygglov när en byggnad helt eller delvis togs i anspråk för ett väsentligen annat ändamål än det som den senast hade använts för.
Uthyrning vid 54 tillfällen under ett år
Under 2024 hyrdes det så kallade Attefallshuset ut vid 34 tillfällen. Det äldre fritidshuset, som inte kan nyttjas på vintern, hyrdes ut vid 20 tillfällen. Uthyrningsperioderna varierade från några dagar till en vecka. M.K. och E.M. uppgav att byggnaderna hade hyrts ut i ungefär samma omfattning under de senaste 5–10 åren. De framhöll också att husen användes av privata gäster utan vederlag. I mark- och miljödomstolen hade M.K. uppgett att både släkt och vänner vistades i byggnaderna och att de inte var uppförda i kommersiellt syfte.
L.H. och E.H.P., som hade gjort tillsynsanmälan, beskrev däremot en omfattande uthyrning och motsatte sig att verksamheten skulle betraktas som vanligt gästboende. De uppgav även att ett städföretag städade byggnaderna efter varje vistelse. Den uppgiften var oemotsagd.
Utredningen innehöll också en tidningsartikel baserad på en intervju med M.K. Av den framgick att M.K. och E.M., utöver de två aktuella byggnaderna, hyrde ut andra byggnader på liknande sätt och att uthyrningsverksamheten var inriktad mot semestrande turister.
Mark- och miljödomstolen skickade tillbaka ärendet
Byggnadsnämnden i Österåkers kommun hade lämnat tillsynsanmälan om den påstått olovliga användningen utan åtgärd. Efter överklagande avslog Länsstyrelsen i Stockholms län överklagandena, men Nacka tingsrätts mark- och miljödomstol gjorde en annan bedömning i sin dom den 11 juli 2025.
Mark- och miljödomstolen ansåg att byggnaderna hyrdes ut till utomstående med en sådan frekvens att verksamheten framstod som mer eller mindre yrkesmässig. Verksamhetens karaktär, omfattning och varaktighet innebar enligt domstolen att det huvudsakliga ändamålet för byggnaderna fick anses vara tillfällig vistelse, vilket var ett väsentligen annat ändamål än det tidigare lagliga bostadsändamålet.
Domstolen beaktade också byggnadernas läge i ett relativt tättbebyggt småhusområde intill havet. Användningen för tillfällig vistelse fick enligt mark- och miljödomstolens bedömning antas medföra en förändrad omgivningspåverkan, bland annat genom mer trafik samt ökad belastning i form av vattenuttag och omhändertagande av avloppsvatten.
Vid den sammantagna bedömningen ansåg mark- och miljödomstolen att den ändrade användningen krävde bygglov. Nämnden hade därför saknat fog för att avsluta ärendet utan åtgärd. Målet återförvisades till byggnadsnämnden för fortsatt handläggning.
M.K. och E.M. överklagade den delen av domen till Mark- och miljööverdomstolen. De ville att nämndens ursprungliga beslut att lämna tillsynsanmälan om användningen av de två husen utan åtgärd skulle fastställas.
Omfattning och omgivningspåverkan blev avgörande
Mark- och miljööverdomstolen utgick från att det vid bedömningen enligt PBL 9:2 har stor betydelse vilken omfattning åtgärden har och vilken omgivningspåverkan den medför. Det kan också ha betydelse om den förändrade användningen gäller hela byggnaden.
Domstolen tog fasta på uppgifterna om de återkommande uthyrningarna, vistelsernas längd och att uthyrningen hade pågått i ungefär samma omfattning under 5–10 år. Även verksamhetens inriktning mot semestrande turister ingick i underlaget för bedömningen.
Utifrån uthyrningarnas karaktär och omfattning samt den förändrade omgivningspåverkan bedömde Mark- och miljööverdomstolen, i likhet med mark- och miljödomstolen, att byggnaderna hade tagits i anspråk för en användning som inte rymdes inom det tidigare lagliga bostadsändamålet. Användningen var i stället att anse som tillfällig vistelse. Det var ett väsentligen annat ändamål och den ändrade användningen hade därför krävt bygglov.
Byggnadsnämnden borde därmed inte ha lämnat tillsynsanmälan utan åtgärd. Mark- och miljööverdomstolen avslog överklagandet den 21 maj 2026 och mark- och miljödomstolens återförvisning för fortsatt handläggning stod fast.
Domen får enligt lagen om mark- och miljödomstolar 5:5 inte överklagas.
Mark- och miljööverdomstolen, dom den 21 maj 2026 i mål P 11254-25 – MÖD 2026:13
Läs även:
